既有商品房又有公租房，小区换物业该听谁的？

新地国际家园小区位于通州区永顺镇，小区内共有8栋居民楼，其中5栋为商品房，3栋为公租房。今年1月，小区临时业主大会通过决议，不再续聘和接受现物业公司的服务，计划通过招标选定新物业。但新地国际家园选聘物业情况复杂，由于小区房屋产权属性不同，导致招标选定流程中出现了意见分歧，因此，小区物业管理委员会（下称：物管会）至今尚未与招标代理公司签订委托合同。

如今迫在眉睫的是，6月8日小区现物业公司致函物管会称，希望在30个工作日内与新物业进行交接并撤场。此外，小区物管会任期也将于今年8月底到期。各项期限迫近，新物业的选聘工作却迟迟不能推进，居民们对小区或将面临的失管以及物业选聘难题感到忧心忡忡。

问题

选聘新物业招标被叫停

记者走访新地国际家园小区时，小区物业服务虽然没有出现彻底瘫痪的情况，但有太多细节让业主们不满。本应按三级物业服务标准管理的小区，水系内水体浑浊不堪，还时常漂有污物；地下车库及排风机房留有不少阴湿、积水的痕迹……类似的破败景象，让业主们感到失望。

一些业主更担心小区安全问题，他们反映楼里的声控灯面板毛病不断。业主提供的照片显示，此前部分面板存在短路和烧焦的情况。此外，小区地下室和停在小区里的电动自行车在过去两年中都发生过火灾。小区管理存在的种种问题，进一步加深了业主与物业之间的隔阂。

据了解，今年1月，在小区物管会的组织下，小区临时业主大会会议通过决议：不再接受北京恒信嘉业物业管理有限公司的物业服务，并计划通过招标的方式开展新物业的选聘工作。

小区物管会成员陈先生告诉记者，在首次招标中，招标文件约定：招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。但在该次招标过程中，物管会对招标过程中评标、评分的公平性提出质疑，且后续未能完成复议，项目招标被迫终止。“本以为只要换一家招标公司，再走一遍招标流程，做到客观、公正打分，就能选出新的物业并入驻。然而，在如何确定中标人一事上，属地永顺镇提出的指导意见却与招投标公司的规定产生了分歧。”陈先生说，按照招投标公司给出的说法，招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人，而镇政府则表示，选聘物业企业应当由业主大会决定，因此招标公司应明确前三名物业公司，并由业主大会进行表决，从而确定中标人。

对此，陈先生及业主们感到困惑，为何第一次的招标文件能够明确“招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人”，而第二次却被叫停。

聚焦

“第一名中标”是否有据可依

为了解各方观点及依据，记者首先联系到了第二次招标时小区物管会拟选定的招标公司。负责此次招标合同签署的工作人员表示，目前公司与新地国际家园小区物管会确有签订合同的意向，但由于双方在如何确定中标人这一问题上仍存在意见分歧，因此合同尚未完成签署。

工作人员说，新地国际家园小区内共有3栋公租房，其产权属于国有。按照《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十五条规定：国有资金占控股或者主导地位的依法必须进行招标的项目，招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。小区物管会及镇政府关于“招标公司应明确前三名公司，并由业主大会表决选定中标人”的建议有悖于公开招标的意义与原则。

工作人员还表示，整个招标流程始于签订招标代理合同，后续需经过招标文件制作确认、标书发售、正式开标及公示等环节，预计整个过程需要25至30天的时间。对此，一些业主告诉记者，如果现物业按照6月8日公告所述于30个工作日内撤场，新物业很可能无法马上到位，他们担心小区因此将陷入失管状态。

为进一步确定公租房占小区比重等相关信息，记者分别咨询了小区物管会及公租房管理服务中心，获知该小区公租房共有3栋楼861套，所占票权1票，面积占比约为28%，其物业费由公租房管理服务中心统一缴纳。

回应

选聘物业已有指导意见

针对招投标公司的主张及居民的质疑和顾虑，记者采访了通州区永顺镇人民政府。工作人员表示，小区临时业主大会召开时镇政府确实进行过指导和沟通，但物管会与第一家招标公司制定标书的过程中，镇政府没有看到相关标书，起初也对“招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人”这一约定并不知情。在物管会对招标过程中评标、评分公平性提出质疑后，镇政府方才从标书中得知这一情况。

工作人员告诉记者，为了确保物业公司的选聘合规合法，镇政府曾向通州区住建委去函请求指导。通州区住建委回函表示：根据《北京市物业管理条例》第三十四条第一款之规定，“业主大会依照法律法规的规定召开，决定下列事项：（三）确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；（四）选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务”。

《北京市物业管理条例》第四十四条第二款规定，“业主委员会不得擅自决定本条例第三十四条第一款规定事项；业主大会不得授权业主委员会决定本条例第三十四条第一款规定事项。”

工作人员说，“正是依据以上规定，最终镇里建议小区物管会与招标公司在合同中明确，选出评分前三名的物业公司后，通过业主大会进行表决，最终选定本小区的新物业。这与招标公司的主张存在意见分歧，因此截至目前物管会尚未与其签订合同。”

关于小区现物业计划在30个工作日内撤场一事，镇政府工作人员表示，已对现物业进行了约谈，明确表示撤场时间太短，不符合相关要求。撤场时间需与小区物管会沟通，达成一致并向全体业主公示。“我们将尽力协调小区现物业企业，等小区选出新的物业企业后再撤场；如果小区现物业企业撤场时，小区还未选出新物业，将依据《北京市物业管理条例》第七十七条的规定，确定应急物业服务企业，为小区提供应急服务。”

专家观点 

换物业有规可循

就新地国际家园小区更换物业时遇到的难题，北京海润天睿律师事务所律师包华认为，该小区选聘物业公司的做法还有待完善。

首先，目前只有国务院发布的《物业管理条例》第二十四条对先期物业招投标进行了规范，即：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。至于小区建成入住后，物管会或业委会召开业主大会会议，重新选聘物业服务企业，则没有必须经过招投标的要求。在物业招投标方面，目前北京市尚无明确的规范性文件。

其次，如果小区物管会、业委会确需通过招标选聘新物业，其流程则应以《民法典》第278条及《北京市物业管理条例》第三十四条为依据。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

包华表示，物业管理选聘事项的招标与其他招标事项不同。其他招标事项可以依据评标结果确定中标人；但物业管理选聘事项则必须通过业主共同决定确定中标人，评标结果只能起到划定中标人候选人范围，及提交业主共同决定顺序的作用。另外，业主共同决定的议题、议案设置需要具有可行性。“如果将全部候选物业公司一次性拿出来让业主同时表决，容易造成票权分散，无法达到《民法典》的规定。实践中，一般会按得分高低，将候选物业公司依次提交业主大会进行表决，第一家达到《民法典》规定得票率的就是该小区的新物业公司。”

第三，物业管理作为一项持续性的准公共服务，不中断，才能保障业主的人身、财产安全。因此《民法典》第950条规定，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。因此，实践中，一般会先明确新的选聘方，才会考虑解聘和移交工作。“对于小区的业主方来说，物业服务人应以选聘为起点，而不是解聘。只有这样，小区才不会出现无物业管理或被迫引入应急物业的情况。”包华说，《民法典》和《北京市物业管理条例》设立的目的是为了物业管理有序、稳定并健康发展。如果只要解聘就会进入应急物业，那肯定不是立法本意，而是对立法本意的误读。