房地产蓝皮书：我国大城市长租房需求旺盛

　　近日，中国社会科学院国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.20(2023)》。

　　蓝皮书指出，未来我国大城市的租赁需求将持续增加，主要体现在三个方面：第一，随着城镇化率的提升，租客绝对数量保持增加趋势;第二，随着平均购房年龄的增加，租客停留在租赁市场的时间延长;第三，租客对居住品质的追求，推动人均租住面积提升，租赁房屋的产品和服务品质提升。

　　首先，报告调研发现，住房租赁需求总量大，呈现持续增加的趋势。

　　我国大城市以流动人口的租赁需求为主，2020年我国城镇化率达到63.89%，流动人口达到3.76亿人，与2010年第六次全国人口普查相比，城镇化率上升了14.21个百分点，流动人口增加了1.55亿人，未来随着城镇化率的提升，租赁人口的数量将必然呈现增长趋势。据测算，我国租赁人口数约为2亿人，按照一个家庭租户需要租赁一套房的标准测算，租赁住房需求总套数为7600万套，其中四个一线城市租赁人口3300万，需求面积6.6亿平方米，预计2025年一线城市租赁人口3700万，需求面积7.4亿平方米。

　　其次，数据显示，我国平均购房年龄走高，租客的租住时间延长。

　　据测算，2022年四个一线城市的平均购房年龄为35.8～39.2岁，相比于2018年推迟了2～3年，由此可以推算，自高校毕业生进入租赁市场后，多数的租住时间或超过10年。其中购房年龄推迟原因主要是房价上涨而导致的“买不起”，以及限购政策而导致的“买不了”。一线城市对非户籍人口有一定社保缴费或个税证明年限限定。调研结果显示，租客租赁时间在3年及以上的租客占比达到五成，10年及以上的接近一成。综合来看，租客在租赁市场的停留时间将继续延长。

　　最后，租客的租住面积增加，屋内设施、基础服务以及周边配套成为影响居住品质的核心因素。

　　专家预测，在家庭小型化的趋势下，未来租客的人均租住面积将呈现上升趋势，数据显示，2020年我国的户均人口为2.62人，其中独居人口的增加推动了这一变化，据测算，2030年20～39岁独居青年或增加到4000万～7000万人，增长1～2倍，按照一户一套的标准，这将成为人均租住面积提升的重要推动因素。

　　调研结果显示，从租客结构来看，90后、00后新生代群体对租赁房屋品质要求较高，同时由于购房计划延迟，2022年31～40岁租客占比近四成，相比于2019年增加了2个百分点，他们支付能力相对较强，从家庭或个人的需求考虑，愿意为品质付费。

　　从品质偏好来看，蓝皮书以北京2300个小区的出租率、楼龄建立回归模型，发现相较于老旧小区，楼龄较新的小区往往配套设施、小区环境以及户型等更好，租客更倾向于选择新小区。调研显示，除了通勤时间外，新市民租客对租住品质偏好最强的是房屋内设施与家具配套齐全、周边商业设施配套完善;蓝领租客必不可少的需求前三项为屋内设施齐全(洗衣机、空调、热水等)、安全管理(防火、门禁等)、租后服务(保洁、维修等)，由此不同类型的租客均呈现出对屋内设施齐全、基础服务保障以及周边配套完善的偏好。依据某公寓平台数据，租客平均每年对于搬家、保洁、维修年需求次数分别达到了1.2次/人、5.5次/人与3.8次/人，可见租客对品质租赁的需求十分旺盛。