深圳：住房类项目需4年内竣工，竣工逾期满2年出让方可收回土地使用权

12月11日，深圳市规划和自然资源局印发《深圳市建设用地开工竣工管理办法》，为提高政策实施的有效性，根据相关法律、法规和政策规定，结合我市实际，通过对竣工定义、开竣工期限、违约金计收等内容进行修改完善，进一步规范建设用地开竣工管理。

《办法》适用于已取得国有建设用地使用权划拨决定书或已签订国有建设用地使用权出让合同、租赁合同、作价出资（入股）合同（以下简称供应合同）的建设用地开工、竣工管理。《办法》自2023年12月12日起施行，有效期5年。

住房类建设项目应在4年内竣工

《办法》根据项目用地性质、建筑高度和建筑规模的不同，对建设用地的开工、竣工期限作出规定。（一）主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起4年内竣工。（二）主体功能为非住房类建设项目的开工、竣工期限按下表规则确定。其中，建设项目地下室≥3层的，其开工日期可再延长6个月，竣工期限相应顺延。

建设项目竣工前经批准提高容积率（增加建筑面积，下同）的，以总建筑面积按上表重新核定开工、竣工期限，开工期限自原划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起算；建设项目竣工后经批准提高容积率的，增加部分建筑面积按上表核定开工、竣工期限，开工、竣工期限自划拨决定书补充文件签发之日或补充协议签订之日起算。涉及开工、竣工逾期或闲置土地的，应先按规定处置完毕。

深圳市规划和自然资源局解读表示，完善开竣工期限一是对于建设项目竣工前后申请提高容积率的情形，分别明确建设项目重新核算开工、竣工期限规则。二是线性工程（道路、综合管廊等）用地应在划拨决定书签发之日或供应合同签订之日起1年内开工建设，3年内竣工；相关行业主管部门对建设项目的开工、竣工期限有明确规定的，从其规定。三是明确存在建设条件特别复杂、特殊工艺或建设要求等情形的非住房类建设项目开工、竣工期限确定规则，土地使用权人提交专业资质机构出具的关于项目建设周期的报告或行业主管部门认定文件，经土地使用权供应方核实后，可对用地的开工、竣工期限再另行规定、约定。

《办法》所称开工，是指土地使用权人依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。线性工程、水务工程、环保工程、应急工程、保障性安居工程及其他特殊工程建设相关法律、法规或政策文件对开工另有规定的，从其规定。《办法》所称竣工，是指土地使用权人依法取得整宗地的规划条件核实或竣工验收备案相关文件。

违约金计收规则调整为按月计收

深圳市规划和自然资源局表示，此次还优化了违约金计收规则。在保持违约金计收标准不变的情况下，将违约金计收规则调整为按月计收，即违约金由每延长3个月按供应合同有偿使用价款或土地使用权出让金的1.5%计收调整为每延长1个月按供应合同有偿使用价款或土地使用权出让金的0.5%计收。

此外，政府有关部门在受理土地使用权人申请办理整宗地建设工程规划条件核实手续或分期开发建设的最后一期规划条件核实手续时，应核查申请用地是否在划拨决定书或供应合同规定、约定的竣工期限内竣工。按照便民高效原则，明确存在逾期竣工情形的，应先办理规划条件核实再完善竣工超期用地手续，以保障土地使用权人只需签一次补充协议。

根据《办法》，属于政府、政府有关部门行为导致不能按时开工、竣工的情形（非土地使用权人自身原因）导致建设项目用地不能按时开工或竣工，土地使用权人申请延长开工、竣工期限的，土地使用权供应方应对未按时开工、竣工的原因进行认定，认定后按程序办理延期手续，签发划拨决定书补充文件或签订补充协议重新约定开工、竣工期限。如土地使用权人对认定结果提出异议或存在其他特殊情形的，可以由土地使用权供应方报区政府审定。按前款规定延长开工、竣工期限的，不计收违约金，每次延期不得超过1年。延长开工期限的，竣工期限相应顺延。

土地使用权人申请竣工延期的，应在竣工期届满前3个月内提出申请，并按申请延长竣工的期限缴纳违约金。违约金标准为每延长1个月，按供应合同有偿使用价款（含出让、租赁和作价出资（入股）等有偿使用价款，下同）或土地使用权出让金的0.5%计收；不足1个月的，按1个月计算。申请延期只可延期1次且最长不得超过2年。因企业自身原因造成土地闲置经处置后延长竣工期限的，不能因企业自身原因再次申请竣工延期。土地使用权人按规定缴纳违约金后，竣工期限按原供应合同约定的竣工期限顺延。

土地使用权人实际竣工逾期的，土地使用权供应方应会同相关部门对竣工逾期的原因进行调查和认定，属于企业自身原因的须按规定收取违约金。逾期2年以内按照前款规定标准缴纳违约金，逾期满2年（含2年）的，土地使用权供应方可以按划拨决定书或供应合同的规定、约定无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物；也可以根据实际情况，按供应合同有偿使用价款或土地使用权出让金的20%计收违约金，如实际逾期期限按照前款规定测算应缴纳违约金的比例高于20%的，按实际测算的比例计收。

土地使用权人缴清违约金后，由土地使用权供应方办理延长竣工期限的手续，签发划拨决定书补充文件或签订补充协议重新约定竣工期限。

土地供应合同中应明确约定违约金标准。供应合同约定以有偿使用价款为基数计收的，违约基数按供应合同约定的有偿使用价款确定。供应合同约定以土地使用权出让金为基数计收的，供应合同有明确土地使用权出让金的，违约基数按供应合同约定的土地使用权出让金确定；供应合同未明确土地使用权出让金的，土地使用权出让金按供应合同有偿使用价款的15%确定。

建设项目竣工前提高容积率的，竣工违约以整宗地的供应合同有偿使用价款作为基数计收违约金；建设项目竣工后提高容积率的，竣工违约以提高容积率补缴的供应合同有偿使用价款作为基数计收违约金。

深圳市规划和自然资源局明确，2018年10月17日《深圳市建设用地开工竣工管理办法》（深规土规〔2018〕11号）施行前已签订供应合同但还未竣工的建设项目，因无法按时竣工申请竣工延期或实际竣工逾期的，违约责任按供应合同约定执行；供应合同未约定或约定不明的，按照本办法执行。实际逾期竣工满2年（含2年）的，土地使用权供应方可以按供应合同约定，无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物；也可以根据实际情况，按供应合同有偿使用价款或土地使用权出让金的20%计收违约金。