融资渠道趋稳、流动性缓冲增强 标普上调龙湖集团评级展望

企业信用等级是提升企业公信力和影响力的一项重要资质，而信用评级机构被视为国际货币金融体系中至关重要的枢纽之一。一直以来，国际三大评级机构均受到各行业投资者们的信任。

对于房地产行业而言，穆迪、标普、惠誉三大国际评级机构的信用评级，是房企海外融资的重要信用背书。

2月9日，标普发布报告称，将龙湖集团的评级展望由负面调整至稳定。同时，标普确认龙湖集团的长期发行人信用评级为“BBB-”，其高级无抵押票据的发行评级为“BB+”。据悉，这是自2022年年中以来，三大国际评级机构首次上调中资房企的评级展望。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，这是中国房地产市场环境在逐步改善的标志，同时也体现了龙湖集团融资渠道增强、现金流稳定，以及其发展的可持续性。

有业内人士也表示，在行业承压的背景下，三大国际评级机构在一年多的时间内已接连下调受评房企评级或展望超过250次。此次标普上调龙湖集团评级展望，不仅是对龙湖集团的认可，对于中资房企来说也是一个积极的信号。

评级展望稳定 经营性收入持续增长

从报告中可以看出，良好的财务管理、不断增加的流动性缓冲等成为评级上调的重要依据。

报告表示，展望稳定反映了标普的预期，即龙湖集团将在未来12-24个月内改善其流动性缓冲和资本结构。标普相信，龙湖集团还将采取平衡的运营模式，以保持信用指标与评级一致。

此外，龙湖集团审慎的财务管理也增强了标普的预期。标普认为，龙湖集团将持续受益于不断增长的经营性收入，预计将在未来12-24个月内逐步将其杠杆率降至4.0倍以下。

据此前披露的数据，2022年包括龙湖智创生活在内，龙湖集团经营性收入创造历史新高，达到约250.2亿元，同比增长约25%，其中投资性物业租金收入约127.3亿元。

此外，龙湖集团也始终将财务指标保持在安全线内。据标普统计，截至2022年12月31日，龙湖拥有不受限制的现金（不包括监管账户的现金）约为450亿至500亿元，处于高位，完全可以覆盖公司到期的短期债务。

截至2022上半年末，龙湖集团连续六年保持“三道红线”绿档，现金短债比为4.07倍，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本仅3.99%，均维持行业内的较高水准。

值得注意的是，2023年龙湖集团没有离岸债务到期。此前原定于2023年4月到期的3亿美元债券被提前赎回。

作为“行业示范生”，龙湖集团各项关键指标优于行业平均水准，除了标普此次上调龙湖集团评级展望外，穆迪、惠誉也仍对龙湖保持Baa2、BBB的全投资级评级，而瑞银早前也发布报告称上调龙湖为“买入”评级。

融资渠道趋稳 流动性缓冲增强

评级结果是对于企业自身信誉和品牌的直接体现。三大国际评级机构的全投资级评级也通过龙湖集团的数据得到了佐证。

数据显示，2022年全年，龙湖集团地产开发业务取得高于行业平均水平的成绩，累计实现合同销售额2015.9亿元，合同销售面积1304.7万平方米。克而瑞数据也显示，2022年龙湖集团挺进房企销售额TOP10，位列第9位，并且在全国33个城市入围当地市场前10，在其中22个城市位居前5。

在标普看来，强劲的销售业绩，以及经营性收入的增长，是市场对于龙湖集团持续发展的认可，进一步提高了公司的财务安全度，增加了流动性缓冲。同时，龙湖集团的融资渠道，特别是在银行融资方面的渠道已得到加强。

据了解，龙湖已经与六大国有银签署战略合作协议，预计获得了不少于3000亿人民币的信贷额度，用于发展、再融资和收购。

根据协议约定，六大行与龙湖集团将围绕商品房、保障性住房、租赁住房等重点领域，在房地产贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资、保函、供应链融资及结算服务等业务领域，进一步加深合作，建立长期稳定的合作关系。

自此，龙湖集团成为继万科之后，第二家与全部六大行签订战略合作协议的房企，显示出银行对龙湖发展的认可与信心。

此外，2022年11月，龙湖集团获得“第二支箭”首单200亿元中债增信债券额度，由中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行以及中国邮政储蓄银行共同承销，票面利率仅有3%，创中债增进担保民营房企债券的新低。其中首批20亿中期票据已经成功发行。

2022年12月9日，中国银行宣布利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元，已于12月9日实现提款。至此，继央行“第二支箭“之后，“内保外贷”首单同样花落龙湖。

利好政策持续落地 房地产行业缓慢复苏

自2020年下半年以来，随着“三道红线”监管政策的常态化，房企内部降杠杆持续推进，叠加外部融资环境收缩等因素的影响，部分房企流动资金紧张、信用危机频现。

在此背景下，多数房企评级下调、海外融资渠道基本停滞。据CRIC数据显示，2022年100家典型房企全年新增融资总额为8241亿元，同比减少38%。其中，境外债权融资下降尤为明显，同比下降了69%。

随着稳经济、稳楼市政策的精准化，2022年房地产市场进入深度调整期。其中2022年12月，中央层面重申“房地产是国民经济支柱产业”的地位，并出台保交楼纾困基金、地产融资“三支箭”、“四限”松绑、“金融16条”等多项政策工具支持房地产市场平稳运行。

业内人士认为，此次支持政策更加市场化、法制化、透明化。一系列重大政策的出台，可能是房地产行业的一个转折点。

在政策的加持下，房地产市场企稳回暖，房企融资规模逐步回升，同时居民住房贷款迎来政策利好，行业正从各方面提振市场信心。

根据中指研究院监测，2023年1月份房地产企业非银融资总额为508.5亿元，同比下降33.1%，环比下降27%，同环比降幅较上年同期已有所收窄，行业融资进入了相对稳定阶段。

同时1月11日，标普也发布报告《China Property Is On The Cusp Of A Recovery 中国房地产业复苏曙光乍现》。报告分析表示，2022年末推出的政策为行业的危机局面画上句号，行业将在2023年缓慢复苏。随着利好政策持续落地，中国房企信用评级有望提升，从而提高境外融资机会，进一步巩固房地产资金流动性。

今年1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议上提出，要以“增信心、防风险、促转型”为主线促进2023年房地产市场平稳健康发展。2023年，政策的精准性协调性将继续促进房地产市场企稳。